«УЗГОДЖЕНО»
В.о. голови Первомайського
міськрайонного суду
Харківської області
_____________ Ф.В. Саланевич
«10» вересня 2015 року
УЗАГАЛЬНЕННЯ СУДОВОЇ ПРАКТИКИ РОЗГЛЯДУ СПОРІВ, ЩО ВИНИКАЮТЬ У ЗВ`ЯЗКУ З РЕАЛІЗАЦІЄЮ ПЕРЕВАЖНОГО ПРАВА ОРЕНДАРЯ НА УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ (СТ. 33 ЗУ «ОРЕНДУ ЗЕМЛІ») ЗА 2014-2015 РОКИ
Цивільних справ, безпосередньо пов’язаних з розглядом спорів за позовами орендарів про захист свого переважного права на переукладення договорів оренди земельних ділянок відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в Первомайському міськрайонному суді Харківської області за вказаний період не було, оскільки в таких категоріях справ позовні вимоги складаються фактично з трьох вимог:
1. Визнання недійсним договору оренди землі орендодавцем з іншим (новим) орендарем;
2. Визнання договору оренди землі між орендодавцем та колишнім орендарем поновленим;
3. Зобов`язання орендодавця вчинити дії щодо укладення додаткової угоди з попереднім орендарем, який бажає використати своє переважне право на укладання такої угоди.
Враховуючи обов’язок сторін зареєструвати договори оренди землі, у тому числі здійснити реєстрацію додаткової угоди по поновленому договору оренди, 3 пункт загальних вимог в такій категорії спорів є обов’язковим, оскільки без зобов’язання укладання додаткової угоди право орендаря не може дійсно захищено в судовому порядку.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частині першій ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).
Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти:
- орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
- орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів:
- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;
- орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди;
- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.
Вказані обставини були детально регламентовані у постанові Верховного суду України від 25.02.2015 року усправі № 6-219 цс14, тобто на даний час питання переважного права орендаря на укладення договору оренду визначені фактично на рівні обов’язку суду, оскільки рішення Верховного суду України є обов’язковими як для судів нижчих рівнів, так і для інших органів та установ усіх форм власності.
В той же час за вказаний період на розгляді у Первомайському міськрайонному суді Харківської області перебувало декілька справ тотожних вказаному питанню, на які слід звернути увагу.
Так, у справі №632/2858/13-ц, провадження 2/632/37/14 рішенням суду від 26.03.2014 року було задоволено зустрічні позовні вимоги 15 позивачів щодо визнання недійсними договорів оренди земельної частки (паю) до отримання вказаними особами державних актів на право власності на свої земельні ділянки та до виділення їх у натурі. В задоволенні первісного позову орендаря було відмовлено, оскільки, на думку суду, ним не були виконані вимоги ч.1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» щодо наявності у договорі оренди землі 4 обов`язкових істотних умов.
Вказане рішення суду першої інстанції судом апеляційної інстанції 01.10.2014 року було скасовано та ухвалено нове, яким в задоволенні як первісного, так і зустрічного позову було відмовлено. Підставою для прийняття вказаного рішення суду апеляційної інстанції стало те, що зобов’язання сторін за договором оренди земельної частки (паю) припиняються після одержання державного акту на право приватної власності на землю і виділення земельної ділянки в натурі. Таким чином, договори оренди земельних часток (паїв) припинилися автоматично з моменту отримання державного акту, у орендаря було відсутнє переважне право на переукладання неіснуючих договорів, у зв`язку з чим відсутні підстави для визнання недійсними договорів оренди землі, оскільки вказані договори автоматично припинилися.
В іншій справі № 632/2043/14-ц, провадження 2/632/686/14 заочним рішенням суду від 21.10.2014 року, яке набрало законної сили та в апеляційному порядку не оскаржувалося, відповідача було зобов’язано повернути земельну ділянку позивачу по справі. В той же час в задоволенні вимоги про визнання додаткової угоди недійсною та розірвання договору оренди землі суд відмовив, підставою для чого стало те, що строк дії укладеного між орендодавцем та орендарем договору оренди землі сплив, а додаткова угода, яка була укладена, є не чинною та не створює правових наслідків для учасників договірних відносин, оскільки вказана додаткова угода належним чином в реєстраційну справу договору оренди землі була не внесена, тобто за законом є недійсною і таке підтвердження в судовому порядку не потребує.
Нарешті, у справі № 632/732/14-ц, провадження 2/632/361/14 судом у своєму рішенні від 04.09.2014 року, яке було залишено без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 17.06.2015 року, визнав недійсною додаткову угоду до договору оренди землі через той факт, що підпис орендодавця на вказаній угоді орендодавцю дійсно не належав, що було підтверджено почеркознавчою експертизою, було відсутнє дійсне волевиявлення сторони на укладання такої додаткової угоди, таким чином правочин щодо укладання вказаного договору був визнаний недійсним відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України.
Таким чином, практика суду показує, що до суду часто потрапляють суміжні за категорією зі справами щодо переважного право орендаря на переукладання договору оренди землі матеріали, які, по своїй природі, стосуються саме моменту подовження вже укладених раніше договорів оренди землі. В той же час предметом розгляду вказаних спорів є інші питання, які ставляться перед судом (зокрема, перш за все, щодо визнання таких договорів недійсними), що лише опосередковано стосується піднятого у узагальненні питання.
Суддя
Первомайського міськрайонного суду
Харківської області Кочнєв О.В.
_03_03.png)
